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深陷债务泥淖的佳兆业集团（01638.HK）似乎正迎来一丝丝曙光。

近日，先是有消息称深圳国资将接盘佳兆业子公司佳兆业文体科技集团，后佳兆业出面否定，表示还在寻找战略投资者。此后，多个知情人士透露，佳兆业旗下深圳南山东角头项目、深圳福田东山小区已经有多个意向强烈的国资买家，其中有广东省实力国资房企出价诚恳，正处于洽谈阶段，若进展较为顺利的话，春节后会有实质性的方案落地。

同时，自11月4日，锦恒财富等系列理财产品兑付问题出现以来，与127亿元锦恒财富产品一起浮出水面的还有佳兆业非锦恒财富产品，这部分兑付金额达40亿元，叠加兑付利息，佳兆业理财产品合计牵涉177亿元。其中，非锦恒财富产品牵涉20家平台和通道。部分非锦恒财富产品投资者此前向第一财经记者反复表示担忧兑付进程，害怕不能得到与锦恒财富产品同等的兑付权利。而1月26日下午，有六家非锦恒财富的管理人和投资者签署了协议，给出了与锦恒财富相同的兑付方案。

已有实力买家诚意接洽

债务危机爆发以来，佳兆业的资产处置有了一些积极的信号。

多个知情人士向第一财经记者透露，佳兆业旗下深圳南山东角头项目、深圳福田东山小区已经有多个意向强烈的国资买家。

“目前还在洽谈阶段，对方出价还比较真诚，意愿较强。”有知情人士称，若进展较为顺利的话，春节后会有实质性的方案落地。

2021年11月4日，佳兆业集团锦恒财富兑付危机事件引爆佳兆业债务危机。彼时，以佳兆业集团总裁麦帆为首的佳兆业管理层给出了佳兆业资产处置的初步方案。佳兆业拟处置的资产以深圳商业地产项目为主。具体包括：南山东角头、福田东山小区、金沙湾国际乐园、深圳金沙湾万豪酒店、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、布吉大都汇大厦、深圳东门道等共计18宗资产，权益货值818.25亿元，对应融资余额203.83亿元。其中，南山东角头、福田东山小区、深圳金沙湾万豪酒店、布吉大都汇大厦、深圳东门道承诺于2022年3月处置完毕。

随后的2021年11月16日，佳兆业又将待售项目增加至25个，其中包含10个深圳旧改项目。

此后的11月、12月，一度有传言称华润置地(01109.HK)、招商蛇口（001979.SZ）、金地集团（600383.SH）等企业与佳兆业接洽资产处置，但传闻大多被当事方否认。

佳兆业此间主要处置了香港的住宅、写字楼，回笼资金数十亿港元，被认为杯水车薪。而佳兆业127亿元锦恒财富理财产品债务外，还不断被曝出新的债务窟窿。此前就有知情人士向第一财经记者透露，佳兆业非锦恒财富产品，牵涉20家平台和通道，这部分兑付金额达40亿元，叠加兑付利息，佳兆业理财产品合计牵涉177亿元。

资产处置进程的胶着叠加理财产品债务额度的新增，理财产品购买方情绪一度焦虑，并引发了深圳本地金融主管部门出面协商表态。

有时刻关注佳兆业资产处置进程的理财产品投资者代表也向第一财经记者证实，听闻实力国资买家积极磋商的传言。

“深圳南山东角头项目、深圳福田东山小区算得上是资产包里面少有的几个住宅项目，深圳楼市行情长期向好。这种项目拿到手想亏都难，听说春节后会有更多的购买细节落地。”该投资者代表称。

南山东角头地块由来已久，被称为深圳蛇口“绝版”地块，周边分布着半岛城邦、翡翠海岸等多个单价逾十万元的住宅项目，地块升值前景可期。佳兆业此前给出的资产处置清单信息显示，该宗住宅、办公地块，面积39万平方米，权益货值298.35亿元。佳兆业在2016年以约58亿元代价获得该宗宅地35.7%的权益。

另一地块福田东山小区算得上是深圳福田CBD少有的好地块，紧邻平安金融中心、星河COCO Park、会展中心等配套，周边二手房单价超十万。佳兆业给出的资产处置清单信息显示，该宗资产面积9.85万平方米，权益货值88.20亿。外界普遍认为东山小区属于豪宅片区，若福田东山小区项目进展顺利，很大可能会于2021年内入市。

对于近日的资产处置传闻，多个分析人士称，若非债务迫近，佳兆业不至于将这些仅凭借土地升值就能赚得盆满钵满的“靓地”转手。

此前的2021年12月20日，佳兆业集团正式复牌，公告4项优先票据已经违约，未偿还本金额约117.8亿美元。其中，违约事件起因是一只本金总额为4亿美元的6.5%优先票据已于2021年12月7日到期，连同金额为1293万美元的应计利息均逾期未支付。另有3笔分别于2023年、2025年和2026年到期，票面利率介于11.7%-11.95%的优先票据，均为利息逾期，金额超过1亿美元，且30天宽限期已过仍未支付。

1月下旬，市场传言广东省政府委托普华永道对佳兆业的资产进行审计，佳兆业并未回应。但多个知情人士称，初步摸底情况是佳兆业资产大于负债。早前佳兆业2021年中期报显示，截至2021年6月底，佳兆业的总资产达3191.12亿元，总负债约2376.63亿元。

非锦恒财富平台兑付方案迎进展

与引入战略投资同步推进的是，理财产品兑付方案也有了新的进展。

另有消息人士向第一财经记者透露，佳兆业于1月26日下午与六家非锦恒财富的管理人和投资者签署了协议，给出了与锦恒财富相同的兑付方案。

据第一财经记者了解，佳兆业因锦恒财富产品兑付危机闯入公众视野之后，非锦恒财富平台的产品购买者担忧不能得到与锦恒财富产品同等的兑付权利。

多位投资者代表告诉记者，此间非常担忧非锦恒财富平台变成无人认领、相互踢皮球的状态。“佳兆业集团负责人只是说会于2021年12月给出兑付方案。但是集团的工作人员说让我们找区域公司沟通方案，区域公司又说还在等集团出方案，互相踢皮球推诿，一直没有专人来负责商谈解决。”

此后的12月中旬，深圳本地金融主管部门介入之后，事情开始变得明朗了起来。

在2021年12月中旬的一场小型内部会议上，有投资人提到，希望佳兆业能设立监管账户，以规避未来因为诉讼而导致公司账户被冻结难以正常兑付的风险。投资者还提出，希望拿佳兆业境内核心债权人中信银行价值300亿元的核心资产做二次抵押。

出席会议主管融资管理工作的佳兆业高级副总裁孙明尧并没有表现出抵触情绪，称“佳兆业会尽最大努力去做”。

“虽然方案出来比原本预期的12月要晚，但是六家非锦恒财富平台的管理人给出了与锦恒财富相同的兑付方案，也算是稍微心定了些，至少知道管理层提及的‘不躺平’不是空话。”上述消息人士称，剩下的平台解决方案还在推进中。

项目能否如期交付也是当前问题房企最为牵动市场的核心问题之一。

近段时间，华夏银行股份有限公司佛山分行未经监管各方同意，擅自挪走了佛山佳兆业悦峰项目商品房预售款专户资金，也引发市场诸多关注。佛山佳兆业新近称，经过与政府、监管银行友好协商，佳兆业悦峰项目的商品房预售款已返还，并将专项用于项目复工复产计划，将全力确保项目如期交付。

佳兆业集团人士也向第一财经记者表示，保交付也被视为公司优先处理的事情。

据佳兆业集团官微信息披露，佳兆业2021年全年交付43个项目、52批次、约3.3万套房，创造公司成立以来最大的年交付量。

一系列的迹象显示，深陷“内忧外患”中的佳兆业似乎正从债务泥淖中慢慢朝着趋于清晰的方向推进。

有非锦恒财富的投资人心态颇为积极，称佳兆业美元债规模位列房企前列但境内没有发债，且有债务重组经验。一方面有序地处置资产回笼资金，一方面将理财兑付、房屋交付保障好，与市场保持顺畅的沟通，走出困境指日可期。

另有留意佳兆业资产处置进程的投资人认为当前形势还不算明朗，可能还要等到资产处置实质性落地才好判断当下处境。

“市场预期佳兆业能走出流动性危机核心，是基于佳兆业深圳、广州旧改项目货值超七成，而且深圳本地主管部门也在积极协商推进事件解决方案出台。但是，能否落地，核心还是在买卖方洽谈的交易对价及项目本身质地，这不是外围人士能触动的。”有投资者代表称，关键还是看买卖方意愿，需要耐心静待。

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