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央广网北京2月18日消息（记者 门庭婷）2月17日，2022年北京首批集中供地进入现场竞买环节，石景山首钢园东南区、刘娘府各一宗地成交，分别被华润、绿城顺利摘下。

从5万+到10万+ 谁才是石景山的房价真相

说起石景山，首钢园、奥运会是难以略过的话题。首钢园前身是首钢总公司厂区。为推动首都发展转型、助力2008年奥运会申办，2003年首钢总公司向国务院递交“搬迁报告”，着手改造。2015年7月31日，北京冬奥会申办成功，首钢园区改造提速。首钢遗址公园和大跳台就是在这样的背景下诞生的。

在首钢园加速改造的同时，石景山全区更新工作也在提速，交通、环境条件显著改善，住宅供地明显增多。2017年到2021年末，先后有17宗住宅用地成交，建筑控制规模超过235万平方米。而在2015年、2016年石景山均无宅地挂牌成交。甚至从2011年到2017年，石景山住宅成交套数连续7年维持在3位数。

而自2018年开始，先是中海寰宇天下填补石景山新房市场空白获得热销，让石景山成为北京楼市热点区域之一。随后，长安云尚、长安云锦、中海首钢天玺、中海天钻、长安九里、长安和玺、长安悦玺以及五里春秋、西府海棠、翡翠山晓、禧悦学府、源山春秋等一大批新盘开始抢占市场。北辛安、古城、西黄村、五里坨、刘娘府等多个片区均有新房入市。据介绍，到目前，除却五里坨片区限竞房尚有库存，远洋源山春秋在售，中海云庭项目待售，其余区域新房余量屈指可数。

伴随新盘在市场受青睐程度拉升，石景山的房价也出现变化。2017年，五里坨限竞房地块供应，地块上商品住房销售均价不超过52024元/平方米，且最高销售单价不得超过54625元/平方米。到2018年，古城纯商品房地块供应，市场就已经有“石景山全面迎来7万+时代”的声音。

2020年以后，随着长安九里、长安云尚、中海首钢天钻、中海天玺入市，新盘售价均在7万元/平方米以上，连续两年摘得北京销冠的中海寰宇天下也将价格从6.1万元/平方米调整到7.5万元/平方米，石景山“7万+时代”言论被巩固。

而在2020年12月30日，随着刘娘府1604-663、1604-667地块被远洋摘得，该地块产品（即远洋源山春秋）会被卖到“10万+”的声音开始出现，判断依据则是周边二手房远洋天著春秋在某中介机构的挂牌价已经在10万元/平方米。不过，目前远洋源山春秋在多家网站的挂牌销售均价仍在9.6万元/平方米，并未突破10万元/平方米。

有业内人士表示，影响房价的因素很多，政策、地段、市场、产品都可能导致楼盘房价调整，购房者不可迷信“某某时代”，购房时还要根据产品质量、周边二手房价等判断房源合理价位。

华润再落子首钢园附近 绿城摘得“准豪宅地块”

而从2月17日刚刚成交的石景山地块看，石景山区未来新房价格也将呈现平稳发展趋势。

在现场竞买时，石景山首钢园东南区824地块顺利登上拍卖台。绿城、华润参与竞买，824地块被华润顺利摘得，成交价22.82亿元，溢价率0.53%。资料显示，824地块为纯宅地，土地面积约1.64万平方米，建筑控制规模约4.59万平方米，起始价22.7亿元。而该宗地上的房源销售指导价为7.48万元/平方米与周边新房售价相当。

值得一提的是，824地块并非华润近年在石景山首钢园附近摘得的首宗地。在2019年6月27日，“华润、电建”联合体大手笔以73.4亿价格顺利拿下古城南街东侧1612-761、764等地块，打造了长安九里项目。据介绍，2020年6月5日，长安九里首期240套房源，吸引了521位购房者参与，14分钟即售罄。

而刘娘府1604-652-2、696、728-1地块则被绿城摘得，成交价40.17亿元，溢价率6.55%。资料显示，该宗地建设用地面积约7.37万平方米，建筑控制规模约9.38万平方米。该宗地上房源销售指导价为9.15万元/平方米，要低于周边在售房源。业内人士指出，粗略计算刘娘府1604-652-2、696、728-1地块容积率为1.14，周边远洋天著春秋、源山春秋均为高端住宅，无论从出让条件还是周边环境看，地块上基本可以判定会出现绿城的高端产品系产品。

一波三折 首钢园830、831地块现流拍“不意外”

与上述2宗石景山地块一同挂牌的还有首钢园东南区830、831地块，不过在前一日，因无人出价未能成交。

“石景山有1宗地流拍了。”如果是放在2017年石景山区开始批量供地的时期，这是很难想象的事情。但到了房企四处筹钱还债、“黑铁时代”频频被提及的今天，事情似乎容易理解多了。上述消息在各土拓群传开时，甚至没有人感到惊讶。

“824地块是纯住宅，830、831地块有保障性租赁住房，地块性质更复杂了，流拍在情理之中。”一名投拓人士简单地向记者解释了一下石景山830、831地块流拍可能的原因。不过，他相信石景山的土地仍然是有吸引力的，后期调整后，想找到“兜底”企业并不困难。

资料显示，830、831地块建设用地面积约3.06万平方米，建筑控制规模约8.57万平方米，起始价为32.1亿元。其中，830地块需配建2万平方米“保障性租赁住房”。按照规划，“保障性租赁住房”建成后会按照1.2万元/平方米的价格被北京市燕景保障性住房建设投资有限公司回购并持有，其配比的地下产权机动车停车位按4200元/平方米的价格同步回购。

关注北京供地市场会发现，石景山首钢园东南区830、831地块的出让可以用一波三折来形容。该宗地于2021年8月30日挂牌，后在同年10月11日被宣布挂牌延期到第三批集中供地，但最终于2021年11月19日被宣布因故暂停出让挂牌交易。今年1月7日，该宗地才又在新一批集中供地中出现。

据相关人士介绍，截至2月15日报名截止，仅华润参与此地块竞拍报名，但最终因无竞买方出价，该宗地块再次进入待售状态。至于该宗地块未来会否出现在2022年北京第二批集中供地名单中，记者将持续关注。

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